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『地主の法人化をめぐる税務と法手続』

地主の法人化をめぐる税務と法手続

平成10年9月1日 発行
発行所 株式会社清文社

地主の法人化をめぐる税務と法手続

Ⅰ地主の法人化をめぐる税務

第1章 地主の法人化と税務の関係
[1] 法人化の意味 ……………………………………………………………………2
1 法人化のあらまし …………………………………………………………………2
2 法人化のメリット、デメリット …………………………………………………4
[2] 法人化に伴う税務の基礎………………………………………………………16
1 資本金による有利・不利…………………………………………………………16
2 株主を誰にするか…………………………………………………………………18
3 株式会社か有限会社か……………………………………………………………20
4 役員を誰にするか…………………………………………………………………20
5 役員の任期、資格等………………………………………………………………20
6 役員報酬の取扱い…………………………………………………………………22
7 現物出資の取扱い…………………………………………………………………26
8 法人設立時の届出と諸手続………………………………………………………28
9 個人・会社間の土地取引のポイント……………………………………………30
10個人・会社間の借入利息のポイント……………………………………………32
11設立1期目の税務 …………………………………………………………………33
[3] 不動産取引にかかる税金………………………………………………………35
1 不動産にかかる税金………………………………………………………………35
2 不動産を譲渡した場合……………………………………………………………36
3 印紙税………………………………………………………………………………46
4 不動産取得税………………………………………………………………………48
5 登録免許税…………………………………………………………………………49
6 固定資産税、都市計画税…………………………………………………………51
7 事業所税……………………………………………………………………………53
8 特別土地保有税……………………………………………………………………54
9 消費税………………………………………………………………………………55
[4] 不動産の相続税評価……………………………………………………………59
1 評価の原……………………………………………………………………………59
2 土地の評価上の区分………………………………………………………………60
3 土地の評価方法……………………………………………………………………60
4 路線価方式による宅地の評価方法………………………………………………65
5 土地等に賃貸借がある場合の評価方法…………………………………………78
6 私道宅地の評価方法………………………………………………………………81
7 小規模宅地等の減額特例とその活用方法………………………………………81
8 農地の評価方法……………………………………………………………………91
9 家屋の評価方法……………………………………………………………………94
10知ってて得をする評価方法………………………………………………………95
[5] 株式の評価方法 ………………………………………………………………101
1 取引所の相場のない株式の評価方法 …………………………………………101
2 持株割合に応じた評価方法 ……………………………………………………102
3 会社規模の判定 …………………………………………………………………104
4 株式保有特定会杜 ………………………………………………………………104
5 土地保有特定会社 ………………………………………………………………105
6 開業後3年未満の会社の評価……………………………………………………106
7 純資産価額方式とは ……………………………………………………………106
8 類似業種比準価額方式とは ……………………………………………………108
9 配当還元価額とは ………………………………………………………………109
10評価引下げのポイント …………………………………………………………109
11自社株の売買とその価額 ………………………………………………………111
[6] 借地権課税の取扱い …………………………………………………………114
1 借地権設定時の取扱い …………………………………………………………114
・借地権設定時の課税関係一覧表………………………………………………126
2 借地権設定中の取扱い …………………………………………………………128
・相当の地代を引き下げた場合の課税関係一覧表………………………………133
3 相続、贈与時の取扱い …………………………………………………………134
・地代の支払金額別相続評価額一覧表…………………………………………138
 
=ケーススタディ=
第2章 地主の法人化に伴う税金計算のAtoZ
ケース1 不動産管理会社を設立するケース
ケース2-1 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
-通常の権利金の授受がある場合……………………………………147
ケース2-2 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
-不十分な権利金の授受がある場合…………………………………152
ケース2-3 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
-相当の地代の授受がある場合………………………………………157
ケース2-4 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
-無償返還の届出書を提出している場合……………………………163
ケース2-5 個人の土地の上に新設法人が建物を建てるケース
-使用貸借の場合………………………………………………………169
ケース3 個人の土地を新設法人が買取り、法人がその上に建
物を建てるケース ………………………………………………………172
ケース4 個人の土地・建物のうち、建物のみを新設法人へ売
却するケース ……………………………………………………………175
ケース5 個人の土地・建物のうち、土地のみを新設法人へ売
却するケース ……………………………………………………………177
ケース6 個人の土地・建物を新設法人へ売却するケース ……………………180
ケース7 個人の資金を新設法人に貸し付け、法人が土地・建物を購入するケース …183
ケース8 新設法人が借入れをして土地・建物を購入するケース ……………186
ケース9 不動産を所有する既存会社を会社ごと購入するケース ……………189
ケース10個人の土地・建物を設立法人へ現物出資するケース ………………192
・ケース別節税効果一覧表…195

第3章 地主の相続対策
[1] 法人を利用した相続対策 ……………………………………………………197
1 不動産の管理業務を法人に委託する方法 ……………………………………197
2 遊休土地を新設法人に貸し付ける方法 ………………………………………198
3 不動産賃貸会社の設立による方法 ……………………………………………199
4 1区画の土地の一部を法人に賃貸する方法……………………………………200
5 事業の法人化による方法 ………………………………………………………202
6 新設法人で賃貸物件に投資する方法 …………………………………………203
7 死亡退職金と弔慰金を活用する方法 …………………………………………204
8 法人へ不動産を売却して、納税資金を捻出する方法 ………………………206
[2] 個人で行う相続対策 …………………………………………………………209
1 収益物件に投資する直前対策 …………………………………………………209
2 使用貸借を利用する方法 ………………………………………………………210
3 地代を無償で贈与する方法 ……………………………………………………211
4 居住用財産の贈与による方法 …………………………………………………212
5 相続人を増やす方法 ……………………………………………………………213
[3] 生命保険を利用した相続対策 ………………………………………………216
1 生命保険の非課税規定を活用する方法 ………………………………………216
2 生命保険契約に関する権利の評価を使う方法 ………………………………217
3 生命保険を利用した納税資金対策(保険料の贈与) …………………………218
4 生命保険を利用した遺産分割対策 ……………………………………………219
[4] 平成10年度税制改正に対応した相続対策 …………………………………221
1 不良資産の処分による方法 ……………………………………………………221
2 事業用資産の買換え特例を活用する方法 ……………………………………222
3 居住用財産の買換え特例を活用する方法 ……………………………………226
4 阪神大震災の被災地への買換え特例を活用する方法 ………………………227

Ⅱ地主法人化への法手続
第1章 株式会杜の設立
[1] 株式会社設立までの準備手続 ………………………………………………230
1 個人事業と会社はどう違うか …………………………………………………230
2 どの会社組織を選ぶか …………………………………………………………231
3 設立手続のあらまし ……………………………………………………………232
4 設立手続のスケジュール ………………………………………………………235
5 設立の準備 ………………………………………………………………………239
・書式1-1 登記簿謄抄本閲覧申請書 243
・書式1-2 商号仮登記申請書 244
・書式1-3 供託書 246
・書式1-4 委任状 247

[2] 株式会社を発起設立するときの手続 ………………………………………248
1 発起人 ……………………………………………………………………………248
2 定款 ………………………………………………………………………………250
3 定款の認証 ………………………………………………………………………262
4 株式引受けと株式の払込み ……………………………………………………263
5 取締役・監査役の選任 …………………………………………………………264
6 取締役会の開催 …………………………………………………………………265
7 取締役・監査役の調査 …………………………………………………………266
8 設立の登記申請 …………………………………………………………………267
・書式1-5 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がない場合) 269
・書式1-6 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がある場合) 271
・書式1-7 発起人決定書 273
・書式1-8 定款(現物出資がない場合) 274
・書式1-9 定款(現物出資がある場合) 279
・書式1-10 委任状 280
・書式1-11 発起設立時の株式払込事務取扱委託書 281
・書式1-12 株式払込金保管証明書 282
・書式1-13 財産引継書 283
・書式1-14 就任承諾書(定款で取締役(監査役)に選任された場合) 284
・書式1-15 就任承諾書(発起人(会)により選任された場合) 285
・書式1-16 取締役会議事録(代表取締役を1人選任する場合) 286
・書式1-17 調査書(現物出資のない場合) 287
・書式1-18 調査書(現物出資はあるが検査役の調査を要しない場合) 288
・書式1-19 検査役選任申請書 290
・書式1-20 調査報告書(検査役による調査の必要な現物出資がある場合) 292
・書式1-21 決定 294
・書式1-22 株式会社設立登記申請書 295
・書式1-23 印鑑届書 298
・書式1-24 登記申請委任状 299

[3] 株式会社を募集設立するときの手続 ………………………………………300
1 募集設立とは ……………………………………………………………………300
2 創立総会 …………………………………………………………………………303
3 設立の登記申請 …………………………………………………………………306
4 設立費用 …………………………………………………………………………307
・書式1-25 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がない場合) 308
・書式1-26 発起人会議事録(発起人が2人以上で現物出資がある場合) 310
・書式1-27 発起人決定書(発起人が1人で現物出資がない場合) 311
・書式1-28 定款 312
・書式1-29 株式申込証 313
・書式1-30 株式申込事務取扱委託書 315
・書式1-31 株式払込金保管証明書 317
・書式1-32 株式申込取扱証明書 318
・書式1-33 創立総会招集通知書 319
・書式1-34 創立総会招集期間短縮の同意書 320
・書式1-35 就任承諾書 321
・書式1-36 調査報告書(現物出資がない場合) 322
・書式1-37 調査報告書(現物出資がある場合) 323
・書式1-38 創立総会議事録 324
・書式1-39 就任承諾書(代表取締役) 326
・書式1-40 株式会社設立登記申請書 327

第2章 有限会杜の設立
1 有限会杜と株式会社、どちらが有利か…………………………………………328
2 設立手順…………………………………………………………………………329
3 設立費用…………………………………………………………………………329
・書式2-1定款 331
・書式2-2社員総会議事録 334
・書式2-3取締役会議事録 335
・書式2-4取締役決定書 336
・書式2-5出資払込金保管証明書 337
・書式2-6調査報告書 338
・書式2-7有限会社設立登記申請書 339

第3章 会社設立に伴うその他の法務
1 持株比率と株主の権利…………………………………………………………342
2 持株比率と株式の評価…………………………………………………………343
3 現物出資の留意点………………………………………………………………344
4 取締役と監査役の義務及び権限………………………………………………346
5 役付取締役と平取締役の責任…………………………………………………347

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